“房产税”调控商品房市场的效果与对策分析

   我国市场经济发展中商品房市场具有自住需求与投机投资的双重功能,国家为保障百姓生活安居乐业、国民经济协调发展,“新国五条”中通过扩大“房产税”开征范围,以支持自住需求、抑制投资投机行为的商品房市场调控措施,在辩证分析其积极作用的同时,一定注重其社会负效应的降低。 
  关键词 房产税;商品房; 调控效果; 对策分析 
  收稿日期213—6—13 
  作者简介郑俊果,女,中国政法大学民商经济法学院经济法研究所副教授,主研究方向为经济法基础理论、企业与公司法、金融法; 
  刘梦阳,女,北京大学法学院经济法硕士研究生,主研究方向为。 
  中图分类号F293.3 文献标识码A 文章编号14—1494(213)5 
  一、“房产税”①调控房地产市场的性质分析 
  房产税政策可以根据不同地域的地理位置、环境气候、文化氛围、经济发达、人文环境等制定进行商品房市场调控的具体制度规范,避免法律公平的不合理、实现政策的合理又公平。因此,正确、合理使用房产税政策是对税法制度追求利益均衡、实质正义目标的充实与丰满,不是对税收法律制度的架空。基于我国商品房市场保障自住与投资保值的多元化功能与作用,有关房产税政策的实施与运用,不能够仅局限于眼前、暂时的个体利益分析考量,应将其归为与资本、金融市场运行调控密切相关的,未来、长远、整体利益进行系统分析。 
  “新国五条” ②、中国办发21317号文③有关房产税在调控我国商品房市场中调节投资住房需求、抑制炒房交易行为、保障自住需求功能与作用的特殊定位,房产税征收措施中的征税对象、计税依据、税率等内容的本质,与证券市场发展中证券交易印花税政策、商业银行储蓄中的储蓄存款利息税政策具有相同的税种属性,具有相同的资金流向调控与降低相关市场交易温度与交易价格的功能与作用,即基于商品房市场在我国目前的市场经济体系构成中,属于与证券市场、银行储蓄具有类似功能与作用的投资与投机或储蓄保值市场、是一种类资本金融市场,因此对房产税的含义及其在商品房市场的宏观经济调控功能与作用的认识与评价,既注重现代市场经济发展中税收具有的优化财政税收体系、缩小人们财富差距的一般财政来源与二次分配的基本功能,同时还关注其作为体现政府宏观经济调控功能的抑制投资与投机购房需求、稳定商品房市场价格的实践效果分析。 
  就重庆与上海向房屋所有人征收房产税时征税对象、计税依据、税率、房产税收减免制度等差异性来看,房产税作为商品房市场价格稳定、抑制炒房的政策性措施,不仅具有体现整体利益基础的政策性、目标的经济性,而且更具兼顾未来、长远利益内容的时空性与实施手段的综合性。其中房产税的经济性表现为经济规律的政策化,即房产税开征的目的是实现商品房市场价格与供求的物质与精神、经济发展与社会文明利益的兼顾与均衡;房产税的政策性是指房产税的开征与具体的税收制度内容是以国家政策的形式表现出来,与法律或法规、行政规章是由相应的立法机构制定并且具有普适性与稳定性相区别;房产税的时空性是指房产税征收过程中征税对象、计税依据、税率、减免税内容的因人、因时、因地而异性;房产税的综合性主是指房产税的本质属性、征收方式与手段的综合性。如为调节收入分配,引导个人合理住房消费,根据国务院第136次常务会议有关精神,重庆市人民政府决定在部分区域进行对部分个人住房征收房产税改革试点。 
  如对普通住宅购买未满2年(含2年)的房产对外出售营业税为房价的5.5%,满2年则免征营业税;对购买未满2年(含2年)的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的2%,满2年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税;对非普通住宅购买未满5年(含5年)的房产对外出售营业税为房价的5.5%,满5年则征差价的5.5%;对购买未满2年(含2年)的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的2%或差价的2%,满2年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税1。现行房产税征收中的因人、因时、因地而异的政策、时空属性,是政府兼顾一般与特殊、物质与精神、眼前与长远、团体与个体利益的均衡,强调因人、因地、因事、因时、因势、因境、因景而异的公平与合理保护。 
  二、我国商品房价格攀升的原因与房产税调控的效果分析 
  (一)我国商品房价格攀升的原因分析 
  在我国公有制为基础的社会主义市场经济发展中,商品房市场具有保障人们安居乐业的基本功能,同时作为人们投资保值的重场所,也是政府进行经济调控的必手段。我国商品房价格攀升的根本性原因,具体存在于以下三个方面 
  1.经济发展、城市化进程、城市改造拉动住房需求增加、房价上扬与自住保障功能产生冲突。市场经济发展中房地产业的基础与支柱性,决定了房地产的城市基础引领者地位。房地产开发到哪里、城市就延伸到哪里,同时房地产对其他产业、市场的带动作用意义非凡,现实中交通、教育、建材、家居等相关行业及其服装、化妆品等专业市场的发展,无不以房地产市场的发展为车轮;中国作为农业大国的城市化进程中,光进城的农民就是住房消费中非常诱人的数字,农村与城市的剪刀差决定了除非城市化进程停滞、农民才不会进城;现实中一线、二线大中城市的规划、改造,也诱使人们在大拆大建时期小房换大房、普通房换高档房的需求增加。因此城市扩大与改造中需求大于供给的客观环境因素,不仅必然导致房价的上升,而且与越来越重的自住需求保障功能发生冲突。 
  2.通胀预期、地价猛增、建材价格攀升、房产保值带动需求增加、房价上涨强化了住房的投资保值功能。在信用经济、货币纸本位条件下的市场经济运行中,农产品价格屡创新高、油价滚雪球似膨胀、物价指数的走高、CPI的不断上升,必然带动房价的上扬,控制房价就须先稳定CPI;土地资源的稀缺性、地方政府供给的垄断性、地方财政收入的来源性,不仅使地价象孙悟空翻筋斗似的加速升、人为炒高,且央企介入房地产开发的资金充裕、政府背景,导致地王频现、推高房价,使地方政府会有明修栈道暗度陈仓的机会主义行为;同时房地产开发中钢材、水泥等建材价格的上涨,成了房价上涨的隐形推手;此时商品房的居住功能已经演变为理想的投资产品、保值增值功能,在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素作用下,房子成了百姓最为理想的保值增值投资产品。中国人想拥有5—1套房子的人并不多,而想拥有2—3套房的人则比比皆是。因此房子超强的增值能力像兴奋剂一样令国人振奋的主观人为原因,不仅高了通胀预期并诱使房价上涨。
  3.虚荣心强、盲目攀比、奢侈消费、媒体炒作、政府调控失衡助长需求增加、房价飚升,导致其与国家协调经济发展价值的目标背离。安居乐业的传统文化、相互攀比的虚荣心理,导致国人在成年后都无畏艰辛地为房而奋斗,通胀的预期心理使得很多人无视自己的支付能力而甘为房奴;加之改革开放先富起来的群体烧钱、比阔、享受意识的加强,开始换房的面积越换越大、档次越换越高,奢侈消费令世界瞠目结舌;而政界官员、公务员因掌握国家共有资源、职务便利等条件,也加入高档商品房的需求者行列;加之房价稍有波动媒体就借题发挥、大肆炒作、唯恐天下不知,一方面利用老百姓对房地产市场的过度关心为房地产商宣传报道房价上涨的信息刺激购买,另一方面也基于自身的广告收益为房地产商进行大肆炒作、通过舆论导向为一些房地产商进行楼盘价格的“操纵”;政府面对合理的商品房市场价格波动、百姓对房价过高抱怨,仅是“头痛医头、脚痛医脚”隔三差五地的临时调控,最终把房地产从幕后拉到台前、推向风口浪尖,弄得全民不得不关注房价、讨论房价,当一万、十万、百万、千万、亿万人都在关注房价时,房价能不暴涨吗?!上述因素是助长房地产市场价格飙升的社会心理因素,不仅无视人们的能力并加剧其不合理的住房需求,而且使得政府的调控措施背离了协调经济发展的价值取向。 
  (二)房产税调控商品房市场的效果分析 
  我国政府在商品房市场有限的供给、无限的需求,飙升的房价、经济稳定等问题面前,以支持自住需求、抑制投资性购房、保持房价基本稳定为基本原则,制定的一系列房地产市场调控措施中,第二套商品房购买与交易中高首付与贷款利率、开征“房产税”等政策措施的实践效果,有利有弊,主表现为以下三个方面 
  1.抑制炒房、诱导需求、稳定商品房价格。按财政部财政科学研究所所长贾康的观点,房产税理论上按照首套房不征、二套房低税率征收的原则,不仅可以保障人们基本的住房、换房需求,调节高端收入者的商品房投资需求,而且还可以将对房主炒房行为的抑制结果转化为增加出租房房源、缓解市场上房屋租赁供需的紧张关系。加之房产税属于地方性税收,随着营改增的推进和配套建设完备后征税成本的降低,地方或许将越来越倾向开征房产税、不排除将适当存量房纳入试点的可能。而且上海率先试点房产税的积极效用之一是,上海房产税方案中的差别税率,很好地引导了新买主出手买房的选择。大量的商品房购买力从浦西被转移到浦东及其他周边区域、房价没有明显下降而呈现运行平稳,这在一定程度上说明房产税对高端房成交量产生了一定的抑制、诱导作用,减少了商品房价虚增的泡沫2。 
  2.配套措施不落地、诱发商品房价格上涨。由于“新国五条”推广房产税试行范围地域经济发达水平不同,各地方政府对商品房市场的投资与投机行为认知不同,如杭州作为浙江省民有经济较发达、民间借贷盛行、民营金融历史较长与的城市,市民普遍将商品房市场认同为与证券市场并行的资本投融资市场,导致房产税开征的“新国五条”配套细则迟迟不能落地。为规避即将开征的房产税赋导致房地产市场的价格波动加剧,如213年4、5月份杭州豪宅成交量大增,不少开发商加速推盘。4月中旬的一个周末就有2多个楼盘集中开盘;五一小长假前一周有1多个楼盘开;更有3个楼盘在4月26日前夜连夜开盘。213年4月以来北京房价不仅因为212年商品住宅用地供应不足而涨价,而且二手房交易开征房产税使得新房需求量剧增导致供需不平衡,使北五环以内的福熙大道成为仅存的改善性住宅大盘项目,商品房价格进一步攀升。 
  3.增加不诚信的沉淀成本、造成过度需求心理。二套商品房购买高首付与贷款利率、交易中按差价开征2%个税的政策,不仅使得一些多套房产的卖房人为规避房产税,通过协议离婚使夫妻一方成为只拥有唯一住房的产权人,为骗取二套房首付优惠假离婚的现象增多,导致了家庭变故的沉淀成本。而且商品房购买价格难以确定、卖房人的装修费等难以确定,诱使一些高端楼盘为分担房价、减少房产交易税,做出将精装标准定在房价的5%以上的不诚信行为。而且政府对商品房市场不当的干预行为,不仅使市场经济发展中人们合理、适度的二级分化心理承受能力减弱,诱使人们产生了无视自己经济能力的住房需求欲望,同时对与经济条件优越者盲目攀比、怨声载道者的不合理回应,助长了其依赖政府升自己居住条件的不合理需求。 
  三、“房产税”调控商品房市场制度的完善 
  我国市场经济发展中土地的公有制、商品房市场功能作用的多元化,决定了我国商品房市场调控措施既承载满足自住需求的保障功能,又兼顾合理的住房与投资保值功能。针对前述房产税政策在商品房价格调控中出现的推高房价、诱发不诚信、助长不合理住房需求的社会负效应,房产税政策的实施与运用应从以下三个方面进行完善 
  (一)注重房产税内容制定的时空性 
  如杭州作为第二批房产税试点城市,计划开始征收的房产税具体细则基本以上海模式进行翻版人均免税面积6平方米,人均6平方米以上的普宅4‰、豪宅8‰,家庭第二套起征,存量免征。最终的结果是因房产税在多大范围征收?如何征收?政府、学界、企业、市民等各方争议难决,导致杭州版房产税试点方案推后暂缓3。这说明在房产税的具体开征过程中,一定正视杭州与上海经济发展水平、地域文化、投资理念、商品房市场的差异等经济法时空性,避免盲目照抄相关制度导致立法资源浪费及其不能尽快合理实施,进而又推高房价的社会负效应。杭州作为浙江省民有经济发达、特殊民间借贷文化盛行的省会城市,其民众对商品房的民生保障功能与增值保值功能理念,是杭州房产税确定开征范围、征收办法的决定性因素,一定予以认真对待才能正真发挥房产税的保障与调控双重功能。 
  (二)注重房产税实施的经济性 
  就房产税征收对象是否包括存量房的交易行为,这不仅关系到房产税在各地具体实施中的交易价格评估、装修成本核定等实施成本问题,更是对各地方政府人员既得利益及其早期对带动商品房地产市场发展有功者既得利益的冒犯与挑战。笔者认为,本着房产税对商品房市场双重功能的兼顾与调控作用的有限性、效率性,不应对存量房交易开征房产税;就房产税针对二套房交易征收中诱发的社会综合治理成本加大的现象来看,基于中国百姓特殊的安居乐业心理与投资保值渠道的有限性,为减少既有制度诱发的离婚率上升、规避法律的社会不诚信行为而增加的社会公共秩序治理成本,房产税应该针对真正的豪华商品房与拥有第三套以上商品房出卖人进行征收,现实中如果基于孝敬老人而又为免于兄弟姐妹争遗产的纠纷,以自己名义给父母买的商品房在未来出售时还被界定为属于不合理住房需求的行为而被征税,那社会诚信、尊老爱幼的美德何以彰显?!
  (三)强调商品房价格调控措施的综合性 
  针对商品房市场价格攀升的根本原因,在支持商品房自住需求、抑制商品房投资保值需求原则不变的前下,一方面是制定积极支持商品房自住需求的政策措施,通过增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、正确解读市场走势和有关调控政策措施,引导企业理性定价、加强市场监管、严格执行商品住房限购措施、充分发挥税收政策的调节作用、以经济与行政手段对投机行为进行遏制,另一方面是帮助民众树立商品房价格合理性上涨的心理预期、冷静看待通胀预期与房产保值带动房价上涨的主观人为原因、主动反省盲目攀比、奢侈消费、媒体炒作、政府调控助长房价飚升等精神心理因素导致的不当需求及其行为,从根本上形成我国商品房市场的理性供给关系。同时还注重运用系统思维设计包括短期效应与长期目标的调控制度体系,避免把短期房价的稳定作为调控的主目标或唯一目标,帮助人们形成合理的房价市场涨落预期、商品房供求的市场调节制度框架,通过综合性措施、以最小的成本、实现我国商品房市场的调控目标。 
  注释 
  ①房产税是以房屋的交易、租赁所得为征税对象,按房价或出租租金收入征收的一种税。我国213年“新国五条”中欲扩增的房产税是指对特殊区域、特殊住宅房屋购买与交易时,向房屋所有人按照一定的征税对象、计税依据、税率征收,在特殊情形下可以减免税种,具有营业税与个人所得税的混合属性。 
  ②“新国五条”是指,213年2月2日国务院常务会议确定的,为认真落实中央关于加强房地产市场调控的决策部署取得积极成效,有效抑制投机投资性购房,使房地产市场形势逐步平稳的五项加强房地产市场调控的政策措施。五项政策措施是完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管。 
  ③国办发21317号文是指,213年2月26日“国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知”中有关完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管和预期管理、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制等政策调控措施。 
  参考文献 
  1“重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法”、 
  2上海市政府办公厅213年3月3日印发该市贯彻《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》实施意见、沪府办发2132号 
  3“房价上涨预期未解、年内或推第二批房产税试点”213-5-22 中国广播网。